万科媒体交流会郁亮发声：行业阵痛比预想中更长、更痛，当前状态好比跑马拉松“撞墙”

       10月20日下午，万科举行媒体交流会。万科董事会主席郁亮表示，住房需求从“有没有”走向“好不好“的阶段。未来住宅建设的中枢值是10亿-12亿平方米，现阶段住房建设水平显然超跌了。市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的基础还不牢固，建议地方政府在供给端有更积极的落地举措。郁亮还称，行业阵痛比自己预想中更长、更痛，目前仍未结束，当前的状态有点像马拉松的“撞墙”，熬过去就跑下去了。

         当下楼市阶段：好比马拉松“撞墙”

        万科集团董事局主席郁亮在交流会上对于当下楼市的阶段给出了自己的判断：好比马拉松“撞墙”。郁亮解释，马拉松比赛中，在后半段30公里左右会出 现肌肉抽筋、僵硬、体能下降、呼吸急促的现象。一种一步也跑不动了，实在不想跑了的感觉，甚至腿脚都不听自己使唤，脑海里反复出现想要退赛的念 头。“因为糖能量不够了，糖累积的能量不足了，然后脂肪还不起来，就跑不动了。”这种跑马过程中的动能转换放到目前楼市阶段来看，郁亮认为同样适  用。

        郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。郁亮认为，地产行业要从过去传统阶段向新的发展阶段迈进，每个企业不管怎么样，无论愿意不愿意、是否准备好了，都要相信新发展阶段都将进入循环。

       谈到企业如何穿越周期，郁亮认为，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合。

       住房市场需求已从“有没有”，走向“好不好”

       对于外界普遍关心的市场形势问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

        住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来

        从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

        市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策；在供给端，可以有更积极的举措

        谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。他认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。同时，不能指望政策一招解决所有问题。在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。

        万科今年计划交付28.9万套房：既要按期交付，又要保质交付

        万科联席总裁张海在交流会上透露，2023年全年万科计划交付28.9万套，建筑面积共3637.3万平方米，今年1-9月份住宅（含公寓）交付了约15.71万套，其中153个项目“交付即办证”。“既要按期交付，又要保质交付。”张海说。

        张海认为，当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分。“企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手”。

       张海表示，艰难的时候，正是苦练基本功的时候，苦练基本功，“练”是核心；基本功就是业务和管理的基本动作，把基本功扎实练好，就能产生新的价值。在保交付之外，基本功还包括加强与客户线上、线下的互动。从交付前到入住后，万科持续开展线下社群活动，万科也在直播看房、线上客户面对面等方面探索。

       未来物业更多的影响是在供给侧改革

       万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全在会上提出，随着开发时代进入到尾声，我们将进入到一个存量市场的大消费年代。“如果未来十年物业费上涨有天花板的话，如果我们进入到一个性价比年代，我们更多的影响是在供给侧改革。”

      “我们希望在340条街道里面打造1000座城，3公里半径的商圈，希望在每一个3公里半径的商圈里形成浓度。一般在3公里半径里面大概会有接近6万户商品房以及4—5万户非商品房，也就是它是一个10万户的居住商圈，但是这里面还有商场、写字楼、公园等等这些设施。围绕着3公里半径在物业管理领域里边。”朱保全说道。

       他表示，“今天随着智慧物业进入到一个一个老旧小区，我们正在填过去30年中国住宅物业管理形成的坑，我们知道有一些好的物业公司与开发商共同推动了物业服务，形成了客户满意度，但是绝大部分住宅社区客户并不满意。当万科物业走向市场，我们正在一个项目一个项目去改，有的项目要通过一到两年时间才会把客户满意度从50提到高90，物业费收缴率从50提高到70%，这恰恰是我们今天在努力的方向。”

       万科长租公寓业务预计今年内将实现整体盈利

        交流会上，万科泊寓总经理胡冬华分享了万科长租公寓业务的最新发展情况。他表示，在集中式公寓领域，泊寓继续保持了规模和效率的领先，更重要的是，通过长期的精益运营，在开业规模和收入实现稳定增长的同时，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

        胡冬华表示，结合市场供应、客户需求、配套政策的变化，今年泊寓实现了三点突破。一是进一步完善了产品线，在主流青年公寓的基础上，根据企业和城市人才的需求，推出了宿舍类产品和家庭型公寓产品；二是重点发展企业客户租房服务市场，围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作，同时坚持服务实体经济，深耕目标行业。目前泊寓的企业客户占比提升至45%，累计为超过4400家企业的数十万名员工提供了住房服务；三是根据客户流动性的特征，在全国范围内创新了长短租结合业务模式，2023年前9月的短租服务已超过30万间夜，进一步加强客户服务深度和频次。

         近两年，全国保障性租赁住房建设持续深入，泊寓也积极参与了保障性租赁住房的建设与运营，广泛地与国资国企、资产管理机构开展合作。据胡冬华介绍，泊寓与深圳环境水务集团合作打造了深圳第一个“非居住房屋改建为保障性租赁住房”示范项目；在重庆，由渝中区国企与泊寓合作运营的人才公寓，被认定为重庆市保障性租赁住房示范项目。截至目前，泊寓已在 19 个城市为 8.3 万间保障性租赁住房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。数据显示，泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。