近日，由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库主办的“2024网易经济学家年会·夏季论坛”在上海举办。
北京大学博雅特聘教授姚洋在论坛上发表观点表示：
房地产是永远的朝阳产业，再唱衰，我们去年还卖了9.6亿平方米。
只不过，不是说大增长的行业而已。
我们这里还没有说啊，我们这个老城改造，几乎所有的城市都面临这个问题。
50年代60年代建的那房子，除了少数要作为一个遗产留下来，99%都得要推倒重来，全把那炸掉，重建。
还需要房地产公司来干，这是很大的量，中国光干这件事。
我跟你说干个十年没问题。
你去美国看看，去澳大利亚看看，甚至你到欧洲去看看，房地产仍然是一个支柱产业，它跟老百姓的居住相关呀。
房子它是有使用年限的，过了几十年，那得推倒重来，重盖一遍，这没办法的。
所以房地产永远是朝阳行业。
根据国家统计局数据，2023年，商品房销售面积11.2亿平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。这是由于市场调控政策和经济环境的影响。
然而，与此同时，中国的住房自有率也在逐年提高。据央行发布的《2020年中国家庭财富报告》显示，中国家庭户均拥有住房套数已达到1.1套，这意味着在多数城市，住房已经不再短缺。近年来，随着经济的持续发展和城市化进程的推进，中国居民的居住条件得到了显著改善。根据国家统计局数据，2023年中国城镇居民人均住房建筑面积达到41平方米，同比增长约3%。这一数据反映出，与过去相比，中国居民的居住水平已经有了很大的提高。然而，与发达国家相比，中国的人均居住面积仍有一定的提升空间。近年来，中国的人口出生率呈现下降趋势。根据中国国家统计局数据，2023年中国出生人口为1032万人，人口出生率为7.2‰，较2022年有所下降。创下了自1952年以来的新低。
人口出生率的下降可能会对未来的房地产市场需求产生影响，尤其是在大城市和发达地区。一方面，随着生育率的降低，家庭规模逐渐缩小，对大户型住房的需求可能会减少；另一方面，随着人口老龄化趋势的加剧，未来可能会有更多的老年人选择独居或与小辈同住，这将对住房需求产生一定的影响。根据国家统计局2024年6月17日发布的数据，5月末商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。另外，据贝壳研究院2023年8月公布的对国内28个大中城市的住房空置调研情况，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。结果显示，这28个大中城市平均住房空置率为12%，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线平均12%，三线16%。根据国家统计局的数据，过去30年商品房建筑面积（不包括自建房）总和为144亿平方米，中国家庭住房中，1990年以后建的房子占据了85.6%，仅14.4%的家庭住房建于1990年以前。当前，中国的城市化进程已经进入一个新的阶段，由过去的大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。旧城改造作为城市更新和发展的重要组成部分，具有较大的市场潜力。根据住建部的数据，截至2023年底，全国共有老旧小区约18万个，涉及居民超过4500万户。这些老旧小区普遍存在基础设施老化、公共服务缺失等问题，需要进行改造提升以提高居民的居住品质和生活质量。2019年至2023年，全国累计新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民3800多万户、约1亿人。各地在老旧小区改造过程中，共改造水电气热信等各类老化管线超20万公里、加装电梯7万部、增设和提升停车位240万个、增设电动汽车充电桩6.3万个、增设养老托育等各类社区服务设施4.5万个。由此可见，改造城镇老旧小区也并非完全是拆除重建，更多的是基础设施的更新改造，以及服务设施的改造，这些其实并非属于房地产开发的业务范围。近期，为了更好地推进城市更新和住房保障工作，多地住建局进行了机构改革，更名为住房和城市更新局。这一举措旨在整合资源、提高效率，以更好地满足人民群众对美好生活的向往。预计未来将有更多城市进行类似的机构改革，也反应了国家对旧改的重视，从建设向提升居住质量转变。尽管旧城改造市场规模庞大且发展前景广阔，但在实施过程中却面临着诸多挑战与困难。首先资金筹措是旧城改造面临的首要难题。由于旧城改造项目往往涉及多个方面的改造内容，如房屋修缮、市政设施更新以及公共服务配套完善等，因此需要大量的资金投入予以保障。然而由于历史原因，很多老旧小区的产权关系复杂且难以界定，导致融资渠道受限资金筹措难度较大。其次拆迁安置补偿问题也是旧城改造中的一大难点。由于涉及到众多居民的切身利益，因此在制定拆迁安置方案时，需要充分考虑各方利益诉求，尽可能做到公平合理。此外在拆迁过程中还可能存在个别居民拒不配合的情况，需要采取法律手段予以解决。进而增加了工作难度和成本支出。从以上分析来看，姚洋教授的观点在宏观层面上似乎具有一定的合理性，但是长期来看，旧改要想成为主流的房地产开发模式，还存在着诸多困难。
目前旧改的主力是民营房企，受大环境影响，旧改项目周期漫长，推进困难，很多民企陷入了资金问题，出现了很多拖欠拆迁居民的安置费、过渡费的现象。近日，深圳谷仓吓村旧改项目的开发商深圳市南科润房地产开发有限公司发布了“致谷仓吓项目全体回迁业主公告书”。但由于纾困资金额度有限，无法覆盖全额过渡费支出及逾期交楼的违约金等，为此，开发商向回迁业主请求减免2024年1月1日起至交楼期间的安置过渡费，以及免除过渡费逾期支付和逾期交楼产生的违约金。
根据2023年9月中国恒大发布的公告，截至2023年6月30日，其在大湾区参与旧改项目55个，其中深圳有34个。恒大在深圳的旧改项目数量较多。不过，恒大陷入流动性危机后，部分旧改项目陷入停滞，一些项目陆续被其他企业接手。所以完全依赖民企进行旧改是不行的，旧改有大量的回迁房成本，为了保证开发利润，很多项目提高容积率，或提高房价，但是在房地产持续下行的情况，越来越多的企业遇到旧改利润很低，甚至亏本的情况。所以旧改对民企的吸引力越来越弱，很多地方只能依赖国企、城投公司。综上所述，从供应和需求来看，近30年的房地产高速发展，尤其是近10年来，兴建了大量的住宅，特别是对于很多三四线城市来说是严重过剩的。随着城市化进程也逐步放缓，老百姓的购房意愿也逐步走低，民营房企大量出清。旧改困难重重，且并非完全拆除重建，大量民企陷入旧改泥潭。房地产行业当然永远会存在，但是规模会越来越小，可能会逐步丧失支柱产业的地位，被其他产业取代。所以房地产还能是永远朝阳产业吗？你同意姚洋教授的观点吗？右下角留言吧
