李忠：城市更新的新逻辑与新思路

6月16日，华高莱斯董事长兼总经理李忠先生应邀为浙江大学继续教育学院“浙江大学房地产高级管理研修班”的学员，进行了题为《城市更新的新逻辑与新思路》的专题辅导。

授课中，李忠先生以风趣幽默的语言，深厚的理论功底，从城市更新的最新发展趋势讲起，分析了韧性时代，我国开展城市更新工作所面临的新机遇与新挑战，明确指出了新阶段城市更新的目标和使命；并在此基础上，从“文-旅-城-人-产”视角，结合丰富详实的国内外案例，围绕“产业发展、人才吸引、文旅融合”等多个方面，为推动城市更新，助力城市经济高质量繁荣发展进行了破题。

李忠先生指出，韧性时代，城市不仅要更多考虑底线安全，更要推动自身的持续繁荣。当前，中国城市开发已经步入“存量提质”的新阶段，城市更新已经成为城市经济繁荣的重要动力和新的经济增长点。近年来，国家高度重视城市更新工作，各地政府也陆续发布政策、资金支持，加速城市更新。但需要注意的是，当前我国的城市更新模式已经从大拆大建，转向有机更新。与过去相比，新阶段的城市更新难度更大、要求也更高。

城市更新是为了抑制衰退而更新

新形势下，以城市更新推动城市繁荣发展，必须顺应城市发展的新阶段和新要求，明确全新目标和使命——城市更新，不是为了更新而更新，是为了抑制衰退而更新！要用更新促繁荣，用更新提品质！

基于新目标和新使命，李忠先生强调，未来的城市更新，还要跳出空间思维，以“文-旅-城-人-产”新理念，赋能城市更新。

一方面，城市更新需要对人群进行更新，为旧城区导入活力人群——年轻科技人才。未来的城市竞争关键在于人，尤其是年轻人。年轻人才已经成为科技工作的主力人群！当前，创建“青和力”城市、吸引年轻人，已成为多个城市的共识！

年轻人才是科技创新的主力人群

另一方面，通过城市更新吸引年轻人，城市引人促产模式也需要进一步升级。当下年轻人选择城市的逻辑已经变为“快乐导向”了——对于年轻人而言，一个城市好玩、有趣才是最大吸引力，而发展文旅可以让一个城市变得好玩、有趣，从而更有吸引力。所以，城市发展模式要从“产-人-城”升级为“城-人-产”再升级为“文-旅-城-人-产”。

苏州工业园以“文-旅-城-人-产”模式推进城市更新，改善商务形象与招商环境，树立城市品牌（金鸡湖，来源：全景网）

李忠先生还强调，城市更新要想吸引年轻人，就应当为年轻人打造“比其它城市先懂你”和“比其它城市更懂你”的城市！因此，未来的城市更新，还要围绕年轻人，用“青春思维”助力城市“引人促产”的目标实现！

得年轻人者得天下，已经成为各个城市发展的共识

当下，千禧一代、Z世代已经成为文旅消费市场的主力人群。“追求个性、圈层化社交、网络化生存”造就了他们独特的“标签”消费模式，他们喜欢在社交平台“秀生活”“求认可”。对他们而言，“兴趣为王”，更愿意选择与兴趣高度匹配的旅游目的地。针对年轻人的旅游，也要“化大众为小众、化大群为小群”。

对年轻人而言，爱好是刚需，事业是补充

在此逻辑下，城市以文旅吸引年轻人，不一定靠景区，而是要围绕“城旅融合”做城市更新！做旅游只抓景区，只能解决引人，但不能为城市留人，西安、成都、重庆、长沙等旅游热点城市的经验表明——只有城区，才能有“网红”吸引人，也只有网红，才能为城区留住人！

西安通过“老城焕新生”，成为了吸引年轻人的青春之城

中华五千年悠久历史，孕育了一大批历史文化名城，即使是普通城市，往往也拥有许多鲜为人知的历史珍宝。目前，全国各地仍有许多城市中的“宝藏”亟待激活。因此，面向年轻人的城市更新，还要利用好以下6类资源，助力“城旅融合”破局，展现城市文旅魅力。

老城区更新的典范——北京前门历史文化街区更新

一是城市更新+老城镇。文化活化是重新激活老城镇的重要手段，未来可以依托文化活化，以场景的全息化，强化“壳”的塑造（建筑、外观）；在此基础上，重点发力“瓤”的填充（产业、生活方式），实现内容的传奇化，内外兼修塑造老城镇魅力。

日本金泽，将老城、老人、老技艺完美结合，成就传奇之城

二是城市更新+老遗址。在文化力量日益突显的当下，文化“原点”越来越受年轻人的追捧，年轻人们热衷追寻历史文化的原真性。但很多城市的现状却是——原址多、遗存少、难体验，缺乏“爆点”，尤其是“缺载体、没玩头”。难以吸引年轻人，是许多地区旅游发展面临的困局。未来的城市更新，可以通过深挖原址价值，以历史遗址为支点造景建园，抓住爆款风口和沉浸式文旅趋势，植入青春化的沉浸体验，实现强势出圈。

洛邑古城，面向年轻女性的小范围、高浓度、沉浸式的文化体验，实现强势出圈（来源：图虫创意）

三是城市更新+老街区。老街区作为城市时代记忆的活化石，是城市文化的重要载体，并且已成为众多城市推进有机更新的重要发力点。当下，年轻人的文化自信带来了“国潮崛起”，他们对历史文化的深度热爱，更是涌现了规模庞大的“朝代粉”群体。未来的城市更新，可以结合年轻人对传统文化的热爱，紧抓朝代粉群体，以“国潮化消费”赋能老街区更新，吸引年轻人聚集。

西安重新激活了盛唐文化，打开了城市的流量密码（来源：全景网）

西安长安十二时辰主题街区——以唐代都城长安为蓝本，打造出了极具沉浸感的国风主题街区（来源：图虫创意）

四是城市更新+老地标。纵观世界城市的发展史，很多大都市在发展中都经历了从单中心向多中心演变的过程。而在这个过程中，传统城市中心必然受到挑战。打造都市文博区，提升区域价值，已成为很多老城中心再崛起之路。在此趋势下，未来的城市更新，可以瞄准年轻人群的需求偏好，深挖自身“独有”文化内涵，在老城中心打造都市文博区，让“老地标”焕发新活力。

日本大阪城公园通过都市再生，兑现了自身经济收益，更新了城市形象，还带动周边的功能更迭，实现区域价值提升（天守阁）

五是城市更新+老院落。随着城市更新进程的推进，城市中将陆续释放出更多院落空间。当前，有部分院落空间已重新开放，并进行“庭院+文化”的升级。未来可以利用院落的文化底蕴，吸引高值商业，打造文化首店消费。在此基础上，以“艺术激活”院落魅力 ，增强对年轻人的消费吸引力。

在历史街区更新中植入首店经济，彰显海派文化主题，导入全球知名品牌的体验店，上海张园被赋予全新商业功能和业态。（来源：图虫创意）

六是城市更新+老建筑。历史建筑是城市记忆的见证者，但随着城市化的发展，这些老建筑正在不断消亡。在未来的城市更新中，可以将城市中散落着的大量承载丰富历史人文遗迹的老建筑及空间进行串联，并根据不同的分众主题，进行场景演绎，打造更具体验的文化线路，讲好城市文化故事，推动城旅融合发展。

波士顿自由之路串联了美国独立战争期间的重大事件的发生地，把所有重要的故事都写在了这条红线上

“什么人在，决定什么人来！”这是当前极为重要的人才聚集逻辑。而“定制城市”是吸引人才和发展产业的新模式，是城市抢人才、抢高端产业的关键！以城市更新为契机，吸引年轻人，可以“定制城市”思维，为年轻人定制5大魅力生活场景，用生活留住年轻人才。

一是城市更新+青春安居。聚焦年轻人喜欢的城市——具有书卷气的青春友好城市，结合城市更新，以极致的青春友好——从“青春交往环境、书卷人文环境、新潮休闲环境”等方面入手，营造青春活力的城市氛围，为青年量身定制一座兼具“青春化”与“书卷气”的城市。

二是城市更新+户外运动。户外运动已经成为当前新经济增长点，飞盘、陆地冲浪等新城市运动更是风靡全国，成为年轻人热衷的生活方式。在此背景下，城市体育场地供不应求，并衍生出了全新的运动空间——“工业风”已成为时下潮流打卡风尚，既能够满足年轻人的“出片”需求，又是承载新城市运动的绝佳场所。未来，可结合工业园区的存量空间，对不同类型的老旧厂房进行更新——针对大尺度废旧厂区，打造综合性户外运动公园；针对小尺度工业设施，打造主题化潮酷运动空间，为年轻人提供潮运动空间。

三是城市更新+潮流商业。当前，潮牌市场孵化加速，开启了千亿赛道。而年轻人的消费热度也正在从“传统商圈”向“街区”回归。在此趋势下，未来的城市更新，可以充分利用好三类资源，为年轻人打造潮流消费目的地——首先，以“主理人商业”为契机，激活传统商圈，再造潮流生活方式；其次，创新商绿融合新模式，激活传统绿地公园，营造城市绿色活力中心；最后，植入年轻化消费场景，激活桥下消极空间，打造活力商业新地标。

四是城市更新+文化消费。文化产业是一种抗衰性强的高价值产业，且有巨大发展空间！吃、喝很重要，文博旅游也很重要！未来可通过片区更新，为都市人创造高品质文化消费空间。

五是城市更新+水岸生活。依托流域塑造魅力生活，已经成为一种城市更新的趋势，比如北京朝阳区主打“亮马河国际风情水岸”，已成为文旅新地标。未来城市可围绕水岸资源，以生活功能更新，塑造年轻人的魅力水岸生活新名片。

圣安东尼奥河改造，实现了城市品质的全面升级

一是城市更新+创新社交。“跨界碰撞新火花，闲聊之中出创意”——科学家需要“弱关系”的联结，激发跨界创新想法，而科学研究的跨界交流非常必要且非常有效。此外，年轻科技创新人群也喜欢在多元交往环境中不断碰撞灵感。未来在片区更新改造中，要注意为年轻科创人群创造强社交场景，构建全域交流网络和社交空间体系，促进跨学科交流，助推科技创新发展。

二是城市更新+潮玩科技。依赖城市丰富的应用场景，都市正愈发成为科技的诞生地！未来可锚定年轻科技人群，依托片区更新改造，孵化潮玩科技，打造多重“潮科技”空间，塑造“潮科技”磁极，吸引年轻科技精英和科技企业聚集，重焕区域活力！

▼

三是城市更新+健康科技。亟待更新的中心城区，往往也是尖端医疗资源的富集地。而城市顶级的医疗资源，具备极强的行业牵引力。未来的城市更新，可依托这一资源优势，充分挖掘健康医疗场景需求，大力发展健康科技——首先，借助城市更新，向低效商业空间植入医疗科技新内容，引入轻医疗项目，让“逛街看病”两不误，活化老商场；其次，借势大平台，聚焦发力医工研发检测环节，抢占医工研发检测高地。

美国纳什维尔100橡树商场，在引入零售业态为主的同时招租部分医疗租户，实现医疗与商业的嫁接（来源：网络开放平台）

四是城市更新+金融科技。金融与科技的跨界是全球的行业趋势，未来将迸发巨大能量。金融机构绑定科技企业和孵化平台，推动金融科技快速发展。用科技提升金融行业，成为金融产业发展的必然趋势。未来的城市更新中，可依托城市中心金融聚集的优势，重点发展金融科技等都市产业，构建“金融科技共生”的产业体系，以金融科技重新激活老城区。

五是城市更新+都市制造。城市更新中需要制造业！而且，发展制造业能够带动城市全面发展，国家也高度重视制造业和制造业创新。未来，可借力城市更新发展都市制造，实现“壳”和“瓤”的双提升——

首先，针对中心城区的老旧工业厂房，结合都市制造业发展，改造为集研发、设计、制造、展示于一体的创新HUB；其次，建设摩天工厂，对产业集群、产业服务、生活空间、产业空间进行更新，强化产业集群——实现“你的上下游，就在你的上下楼”“上下游就在楼里，产业链就在园里”。最后，做强都市制造业，还应借力城市更新，加强培育新型专利人才。

最终，通过“文旅激活”“城市定制”“产业升维”三大战略，塑造青春吸引力、提升生活向往力、增强产业竞争力，引领城市更新，让城市更新成为提升城市竞争力的繁荣引擎！

李忠先生的授课，用通俗的语言，讲清楚了城市更新的最新趋势和逻辑，具有很强的指导性和启发性，引导大家不断深入思考。

学员合影

转载注意：本文注有图虫创意、全景网的图片，属于华高莱斯购买版权使用，转载请删除！

商务合作 | 转载开白

请添加企业微信

中国城市发展智库·城市内容系统解决方案提供者