我国是拥有14亿人口的发展中大国，大规模的城镇化推动数亿农村富余劳动力和农村人口向城镇转移、向劳动生产率更高的非农产业部门转移，提高了经济发展质量和效益，推动经济持续发展和社会全面进步。城镇人口的扩张，迎来了城市边界新的延伸，各地大规模开展片区开发项目，承载人口的拓增，为新一轮的城市发展注入新鲜活力。片区开发往往需要经过长期的统筹谋划，有项目也有规划的前提下，投资金额到底应该如何测算？从哪些方面测算？
所谓片区开发，是针对相对成片、规模较大的区域进行整体投资开发的工作。涉及土地征收、房屋拆迁、土地平整、市政道路、市政桥梁、医院、学校、安置房、污水处理厂、自来水厂等各式各样的项目建设。因涉及体量庞大，片区开发项目往往需经过长期的统筹谋划，方能开启项目。而根据我们多年的片区开发谋划经验，很多地方在第一步就遇到了难题正如2020年6月份，我们接到了某千亿GDP县城平台公司总经理的来电：“熊总，我们想要启动一个片区开发项目，控制性规划都做好了，但是没人说得清这项目要花多少钱，根本没法启动，你们能帮帮我们么？”片区开发虽然体量庞大、涉及建设内容复杂，估算难度高，但其实有简便的方法可以进行初步的测算。本期文章，我们就以这个地区的片区开发项目为例，进行简单的片区开发投资测算分析。基础数据调研、地块分类甄别、投资项目确定、项目投资测算、其他投入补足、以及投资汇总。
第一步 基础数据调研
需调研收集的数据包括：片区的控制性详细规划、城市建设用地平衡表、配套设施控制指标表、征地拆迁基础数据、指标费基础数据等相关信息。
第二步 地块甄别工作
区分地方自建与出让的区别，出让的地块后续无需进一步测算投资，但是自建的地块则需进一步估算投资，计入片区总投资。
一个片区内包含了多种多样的土地，包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、体育用地、医疗卫生用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地等多类用地。
在此步骤，我们将核心运用到城市建设用地平衡表这一工具，以此为原始数据进行地块甄别。在地方无特殊要求的情况下，一般可以这样进行区分：可以直接出让的地块主要包括：居住用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地。需进一步自建的地块主要包括：公共管理与公共服务设施用地、体育用地、医疗卫生用地、道路与交通设施用地、公共设施用地、绿地及广场用地。未涉及的其他地块，可按土地上是否需要建公益性项目为标杆进行区分。一般来说，需要建设公益性项目均需地方投资，经营类项目则可交由社会投资方开发建设。
第三步 投资项目确定
通过公共配套设施控制指标一览表，确定投资项目清单，明确在片区内公益性地块上需要建设项目内容及规模。
在这些地方无法脱手的公益性地块上，需要建设什么项目、多少项目、多大的项目？如何进一步确定投资建设项目内容及规模，这一步骤的核心资料
▲公共配套设施控制指标一览表 © TongJi新知案例库
公共配套设施控制指标一览表会包含各地块上所需配套的公共服务项目，项目数量、项目用地面积等基础信息。将此表与上一步所述的城市建设用地平衡表进行匹配，基本可以解决大部分自建土地上的项目匹配问题，比如公共管理与公共服务设施用地、体育用地、医疗卫生用地、公共设施用地。自建的土地只有道路与交通设施用地、绿地及广场用地不在范围内。但是因为道路与交通设施用地以及绿地及广场用地因投资内容单一，因此可以直接通过土地面积来进行匡算。故而截至目前，我们已经准备好了基本的测算素材——投资项目清单。接下来我们便可以进入第四步，进行项目投资的测算工作。
第四步 项目投资测算
片区内的项目可以分为四大类：
房建类项目、市政公用设施项目、道路与交通设施类项目、绿化与广场用地。
第一类，房建类的项目。比如行政管理与社区服务设施、教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、社会服务设施，可以根据其建筑面积，分别测算其建安工程、装饰装潢工程、室外工程、智能化工程以及其他费用。
▲公共配套设施控制指标一览表 © TongJi新知案例库
各类房建类项目的测算都可以此作为参考，各类项目的建设标准也可参照上表，而后根据地区实际情况进行测算标准的细微调整。第二类，污水处理厂、污泥处理厂、变电站等造价主要受规模影响的市政公用设施，此类设施可以通过其规模来测算整体投资。
▲市政公用设施投资测算标准 © TongJi新知案例库以一个220kV的变电站为例，其投资一般在2亿元左右。 第三类，道路与交通设施类项目。其中道路类投资可以根据其用地面积进行测算，从城市建设用地平衡表中获取道路的总占地面积，而后根据每平投资强度来进行测算，道路项目的投资强度一般在1000元/㎡-2500元/㎡。若无特殊情况，可取1500元/㎡进行测算。同时，交通场站用地也可根据用地面积进行测算，一般来说，交通场站用地的容积率都不高，在0.5左右，按照5000元/㎡的投资测算标准，即可得到交通场站投资的大约费用。绿地一般分为防护绿地与公园绿地。一般来说公园绿地的造价标准会比防护绿地稍微高一点，公园绿地可以按照450元/㎡的标准，防护绿地可按照250元/㎡的标准进行测算。通过前四类项目的汇总，即可得整个片区所有项目的投资。有的小伙伴可能有疑问——我要建的项目，上述都没有提到，或者说各地的人工物价水平不一样，投资标准会有所差异，那应该怎么办呢？
▲财政部政府和社会资本合作中心 © TongJi新知案例库在此，推荐一个官方网站——财政部政府和社会资本合作中心，里面的项目管理库可以找到各地各种各样项目的投资信息，比如想要知道浙江省杭州市的道路造价，即可在网页上进行检索，通过浏览其可行性研究报告的估算表得知其造价标准。然而，在测算完以上所提及的所有项目投资后，并不代表已计算得到了项目的整体投资。还有三件事要考虑——征地拆迁费用、指标费用以及融资费用。
第五步 其他投入补足
片区内的项目可以分为四大类：
主要包含征拆费用的测算、指标费的测算、融资费用的测算。
最简单的方法即是通过咨询业主，是否排摸过征地拆迁的费用？如果排摸过，则很容易就可以得到征拆的费用。若暂未排摸过，则可根据卫星图进行初步的排摸。通过图新地球的卫星图可以清楚的看到当地的土地现状——是建着厂房还是民房，是老破小或是新楼盘。初步定位后，则可用图新地球自带的软件测算可能需拆迁厂房和民房的面积，根据当地厂房和民房拆迁的不同标准来进行征拆的测算。何谓指标？简单说便是国家每年根据地方需求给予各省一定的建设用地指标。各省统筹规划后进行分配。指标到市区后，通过规划进行布局。如果指标用完了，还需要建设的话，就需要高价到有建设指标又用不上的地方去购买。片区开发项目因为涉及大量的项目建设，很有可能会碰到指标不够用的情况，这时候就需询问客户，本项目需要缴纳多少的指标费用。片区开发的资本金一般在20%左右，也就是融资的费用会高达80%，以5年建设期为例，则需简单测算一笔建设期利息，这里可以采取简单的测算方法——诚然，做片区开发项目，简单地测算建设期利息是不够的，其实还需统筹考虑后续建成后的还款成本，因此还涉及项目资本金到位情况、银行的放款还贷计划等细节，在本期文章中就不再赘述了。
第六步 总投资汇总
片区内的项目可以分为四大类：
主要包含征拆费用的测算、指标费的测算、融资费用的测算。由各类项目的投资+征拆费用+指标费用+融资费用即可得到片区开发项目的初步投资。
在经过这样的五步测算后，也就可以进入第六步——总投资的汇总。由各类项目的投资+征拆费用+指标费用+融资费用即可得到片区开发项目的初步投资！
综上所述，通过基础数据调研、地块分类甄别、投资项目确定、项目投资测算、其他投入补足、以及投资汇总六步骤即可得到片区开发项目的投资额。基础数据调研需要调研收集片区的控制性详细规划、城市建设用地平衡表、配套设施控制指标表、征地拆迁基础数据、指标费基础数据等相关信息。地块分类甄别需要区分各个地块属于地方自建或是出让，地方自建的地块则需进一步估算投资并计入片区总投资。投资项目确定环节，通过公共配套设施控制指标一览表，确定投资项目清单，明确在片区内公益性地块上需要建设项目内容及规模。项目投资测算需要将片区的项目分为四大类：房建类项目、市政公用设施项目、道路与交通设施类项目、绿化与广场用地。分类按照不同原则进行投资测算后进行加总，得到片区项目投资。其他投入补足，主要包含征拆费用的测算、指标费的测算、融资费用的测算。最后将各类项目的投资、征拆费用、指标费用、融资费用加总，即可得到片区开发项目的初步投资。版权声明：欢迎转发[方达咨询]团队原创文章，谢绝转载；本号转载的文章不代表[方达咨询]观点，转载的图片来源网络，版权均归原作者所有。
